前几天，砀山碧桂园3000元/平甩卖的新闻我没在意，中秋节回蚌埠才意识到地级市场的严峻。
以碧桂园为代表，蚌埠市区几乎所有楼盘全线降价，碧桂园地王项目都荟更是7折略高于楼面价甩卖，荣盛、和顺等蚌埠老牌房企也打折促销。要知道，8月份我回蚌埠跑盘时，蚌埠各项目还是一片和谐。
一
以碧桂园都荟为例，毛坯备案价10500元/平，最高价格11098元/平。第一次降价后为7800-8200元/平（如下图），紧接着第二次降价：所有房源总房款再降45000元。
我没拿到最新的价格表，但是在第一次降价的价格表再减45000元，可以推算成交价大概是备案价的74折。
以9号楼202户为例，备案总价1364379元，第一次折后总价1051716元，第二次折后总价1006716元，总价降36万，单价从9780元/平降到7207元/平，特殊楼层例如顶底楼、4楼、14楼最低价可以达到6880元/平。
要知道碧桂园都荟的拿地价格是4430元/平，虽然这种降价幅度不如泰禾买地送楼那么牛逼，但是作为蚌埠市区前地王，如今也算断臂求生，不甚唏嘘。降价效果立竿见影，这几天已经卖出近百套。
都荟旁的碧桂园黄金时代也没好到哪去，首开卖了400多套就是它的巅峰，精装均价11146元/平，随后成交断崖式下跌，平均3天成交1套。现在精装改毛坯，成交价格7600-7800元/平。连碧桂园内部的人都戏言：这种行为是在搅乱市场。
据了解，自从7月份碧桂园危机事件后，安徽公司已经停止拿地，并且九十月份抓回款抓业绩，只要蓄客不好的项目，或者卖的差的户型全部打折。砀山楼盘三四千，碧桂园溢价5200元/平客户不买账，直接57折甩到3000元/平，牛逼的一塌糊涂。
大规模降价集中在宿州、淮北、蚌埠等皖北城市，阜阳、芜湖等市场尚未出现明显降温的城市以折扣体现，例如阜阳碧桂园有些项目此前无任何优惠，从昨天开始，起步就是96折，并且客户增加首付碧桂园会放不同额度优惠，全款可9折。但是这种降价还处于暗戳戳的状态，不准给客户发微信留证据，只能客户来现场算账。
二
前两天，万科郁亮讲话，对地产的悲观情绪空前严重，提出“如果6300 亿回款目标没有达成，我们所有的业务都可以停”。
而在2008年元宵节，万科率先在珠三角和长三角降价，短期回笼大量的资金。08年9月，金融危机爆发，全国市场进入冰冻期，观望情绪空前严重，客户一下就全部消失，降价根本没人买单。但万科抢先一步降价完成资金回笼。
不管是08年的万科还是18年的碧桂园，都预示着房地产在未来1-2年不容乐观，对于重资产运营的房地产行业，活下去的首要前提就是有钱。过冬最当务之急就是回款，短暂降价放血赢取活下去的资本。
在合肥我们可以感受到，大大小小项目全部在加速出货，本周末合肥十几个项目开盘，限价盘高价盘全部倾巢而出，现在合肥还没动的项目要么是动了也死的项目，要么是财大气粗的国企央企。
除了回款，由于人员成本过高，房企裁员事件层出不穷，开发商基本都在冻编或者缩编，包括前十。冻编意味着想招一个人，必须辞退一个人，缩编更干脆，直接裁员。今年，万科地产板块停招，碧桂园裁员瘦身，泰禾千人计划…市场下行，精简人员，只是有些被爆，有些开发商没爆。
从2016年10月开始调控，尚未出现开发商倒闭的行为，甚至出现短暂市场回暖现象，接下来调控的幅度可以预见即将有同行阵亡，例如福晟，这几年疯狂拿地，如今被爆发不出来工资。
三
回头说说合肥。
昨天我朋友说他对合肥市场持悲观态度的原因之一是人均持有住房数量高，一旦二手房抛售会引起新房市场动荡。
从链家的数据来看，近一个月合肥二手房市场挂牌和价格尚未出现明显下滑。但是最近两天，我家楼下门店明显挂牌房源增加，只是尚未传导到数据上，接下来合肥二手房肯定会出现价格调整。
因为，在正常行情下，新房要比二手房贵或者持平，但是目前合肥还有板块存在一二手房倒挂，其次，二手房的房东作为个体，对抗风险的信息和勇气极度脆弱，市场稍有风吹草动就会引起恐慌抛售。
因此，二手房倒挂区域首当其冲被调整，其次是库存较高板块。在二手房大盘调整前，敏于行情的投资客会有抛售的动作，例如现在。
一旦二手房大规模抛售，房价恐跌情绪，从二手房蔓延到了新房。现在一些限价盘去化率的迹象表明市场恐跌情绪刚刚开始。
土地市场接下来也会出现变化，合肥暂时没有特别的凉意，主要是主流地块还没上市。9月底滨湖地价我跟几家同行聊，对房价只能看到2万，没有一家看到滨湖最高限价2万2，更加说明9月不容乐观。
毕竟，作为top3万科的目标仅仅是活下去，更何况其他企业？作为准一线的杭州都凉了，更何况合肥？